Résiliation du contrat de bail en tant que bailleur

La résiliation ordinaire n'est possible que si vous respectez le délai et les termes de résiliation. Dans un contrat de bail, le délai de résiliation doit être d'au moins trois mois pour les locaux d'habitation et d'au moins six mois pour les locaux commerciaux. Des délais plus longs peuvent également être convenus. Si le contrat de bail ne prévoit rien concernant les délais et les termes ou si un délai plus court est prévu, les délais légaux de trois mois pour les locaux d'habitation et de six mois pour les locaux commerciaux ainsi que les termes de résiliation usuels du lieu où ils se trouvent sont applicables. 

Vous pouvez mettre fin au rapport de bail de manière anticipée si le ou la locataire est en demeure de payer les loyers et/ou les frais accessoires. Vous devez alors procéder comme suit: 

Dans un premier temps, vous devez par lettre recommandée envoyer un rappel pour le loyer ou les frais accessoires concrets, fixer un délai de paiement de 30 jours et menacer de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement du montant en question. 

Si les locataires sont mariés ou vivent en partenariat enregistré et habitent ensemble dans le logement, vous devez envoyer le rappel aux deux personnes par courrier séparé. 

La théorie de la réception relative est applicable au rappel de paiement. Cela signifie que la menace est juridiquement considérée comme notifiée si le ou la locataire 

• réceptionne le rappel (exemple 1),
• refuse la réception ou
• pourrait aller chercher l'envoi à la poste mais ne le fait pas jusqu'au dernier jour mentionné sur l'invitation à retirer l'envoi (exemple 2).

Exemple 1: Le rappel a été remis à la poste sous forme de lettre recommandée le vendredi 8 janvier, la poste le notifie le lundi 11 janvier au locataire ou à la locataire. Le délai de paiement commence à courir le 12 janvier et expire le 10 février. 

Exemple 2: Le rappel a été remis à la poste sous forme de lettre recommandée le vendredi 8 janvier, la poste ne parvient pas à le notifier au locataire ou à la locataire le 11 janvier et dépose une invitation à retirer l'envoi dans la boîte aux lettres. Le délai de retrait expire le 18 janvier. Le ou la locataire ne retire pas l'envoi. Le délai de paiement commence à courir le 19 janvier et expire le 17 février. 

Dans un second temps, si le ou la locataire ne paye pas dans le délai de 30 jours, vous pouvez résilier le rapport de bail par écrit avec la formule officielle, dans un délai d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. Vous devez respecter les consignes mentionnées plus haut concernant la notification et le calcul du délai. 

Si vous ne respectez pas cette procédure, la résiliation est nulle. 

Une résiliation extraordinaire est en outre possible dans les cas suivants :

• lorsque le ou la locataire a violé son devoir de diligence et ne change pas de comportement malgré un avertissement écrit, de sorte que la poursuite du rapport de bail ne peut raisonnablement être exigée,
• en cas de justes motifs rendant l'exécution du contrat inacceptable,
• un nouveau ou une nouvelle propriétaire peut résilier le contrat de bail en cas de besoin personnel urgent pour soi-même ou pour des proches, en respectant le délai de résiliation pour le prochain terme légal, après avoir acquis l'objet loué,
• lorsque le ou la locataire tombe en faillite, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat lorsque ni le ou la locataire ni l'administration de la faillite ne fournit dans le délai fixé des sûretés pour les futurs loyers malgré une demande écrite.

A noter que dans les cas cités, différents délais et termes de résiliation sont applicables. 

Il est recommandé de faire appel à un conseil juridique en particulier concernant ces motifs de résiliation extraordinaires. Vous pouvez ainsi recourir au conseil juridique gratuit en matière de droit du bail des autorités de conciliation du canton de Berne. 

Informations supplémentaires concernant le conseil juridique des autorités de conciliation